จัดการ “ภาษีที่ดิน” อย่างไร? ให้จ่ายน้อยสุด!!!

มาทำความรู้จักภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก่อนว่าคืออะไร? 

คือภาษีรายปีที่เก็บและคิดจากมูลค่าที่ดินและสิ่งก่อสร้างที่เราครอบครอง โดยมีองค์กรท้องถิ่น เช่น เทศบาล อบต.

เป็นผู้จัดเก็บ 

ใครบ้างนะที่ต้องเสียภาษีที่ดิน

1. เจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (ดูตามโฉนด ไม่ใช่ทะเบียนบ้าน)

2. ผู้ครอบครอง/ทำประโยชน์ในที่ดินนั้น จะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้

ซึ่งกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2562 เป็นกฎหมายที่มาแทนที่ ภาษีโรงเรือนและที่ดิน กับ ภาษีบำรุงท้องที่ ซึ่งซ้ำซ้อนกัน

ต้องไปชำระภาษีได้ที่ใด?

สามารถชำระภาษีที่ดินได้ด้วยตัวเอง ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นของพื้นที่ ดังนี้

• กรุงเทพ : ชำระภาษีที่สำนักงานเขตในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่
• พัทยา : ชำระภาษีที่ศาลาว่าการเมืองพัทยา
• ต่างจังหวัด : ชำระภาษีที่สำนักงานเทศบาล/ที่ทำการขององค์การบริหารส่วนตำบล/ที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่มีกฎหมายกำหนด หรือสถานที่อื่นที่ผู้บริหารท้องถิ่นกำหนด รวมทั้งจุดบริการเคลื่อนที่ที่ อปท. กำหนด

ถ้าต้องการตรวจสอบภาษีที่ดินออนไลน์ล่ะ จะได้ไหม?
     หากเราไม่รู้หรือแน่ใจว่าอสังหาริมทรัพย์ของเราเข้าเกณฑ์เสียภาษีที่ดินหรือไม่ สามารถตรวจสอบข้อมูลบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ ที่นี่เท่านั้น

• หนังสือแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งหน่วยงานจะส่งข้อมูลให้ผู้เสียภาษีได้ทราบทางไปรษณีย์
• สำนักงานเขต สำนักงานเทศบาล อบต. หรือ อปท. ที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตั้งอยู่
  
  สรุปแล้ว ไม่สามารถตรวจสอบภาษีที่ดินทางออนไลน์ได้

หากลืมจ่ายภาษีหรือจ่ายภาษีล่าช้า ต้องเสียค่าปรับหรือไม่? หากเสียต้องเสียเท่าไหร่?

กรณีที่จ่ายภาษีที่ดินเกินระยะเวลาที่กำหนด จะต้องเสียภาษีค้างชำระ รวมทั้งเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม ดังนี้

1. หากไม่มาชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด แต่ต่อมาได้มาชำระภาษีก่อนจะได้รับหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับ 10% ของจำนวนภาษีค้างชำระ

2. หากมาชำระภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับ 20% ของจำนวนภาษีค้างชำระ

3. หากมาชำระภาษีภายหลังจากที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดเบี้ยปรับ 40% ของจำนวนภาษีค้างชำระ

4. หากไม่ได้ชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนด ให้เสียเงินเพิ่มอีก 1% ต่อเดือนของจำนวนภาษีค้างชำระ เศษของเดือนให้นับเป็น 1 เดือน

5. กรณีที่ผู้บริหารท้องถิ่นให้ขยายกำหนดเวลาชำระภาษี และได้ชำระภายในกำหนดเวลาที่ขยายให้นั้น ให้คิดเงินเพิ่มลดลงเหลือ 0.5% ต่อเดือน หรือเศษของเดือน

6. เบี้ยปรับอาจงดได้ในกรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถูกยึดหรืออายัดตามกฎหมาย โดยเราจะต้องยื่นคำร้องเป็นหนังสือต่อผู้บริหารท้องถิ่น เพื่อของดเบี้ยปรับของภาษีที่ค้างชำระ

ประเภทของภาษีที่ดิน 2566 แบ่งประเภทที่ดินที่ต้องเสียภาษีไว้ 4 รายการ

1. ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม 

2. ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย 

3. ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม 

4. ที่ดินรกร้างว่างเปล่า

1. ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เพดานภาษีสูงสุด 0.15%

• สำหรับเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดา หากมีที่ดินทำการเกษตร มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี ส่วนที่ดินที่มูลค่าเกิน 50 ล้าน จะได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรกแต่ส่วนเกิน 50 ล้านบาทแรก เสียภาษีตามอัตราปกติ
• สำหรับเจ้าของที่เป็นนิติบุคคล ก็เสียภาษีที่ดินตามอัตราปกติ

1.1 ที่ดินเกษตรกรรม ของบุคคลธรรมดา : จะต้องมีการขึ้นทะเบียนเป็นเกษตรกร จึงจะมีอัตราการเสียภาษี ดังนี้

1.2 ที่ดินเกษตรกรรม ไม่ใช่ของบุคคลธรรมดา : เช่น บริษัท ต้องขึ้นทะเบียนเป็นบริษัทที่ทำเกษตรกรรม จะมีอัตราการเสียภาษี ดังนี้

2. ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย เพดานภาษีสูงสุด 0.30%

• สำหรับบ้านหลังหลัก ที่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นบุคคลธรรมดา และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับยกเว้นมูลค่าฐานภาษีไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่ถ้ามีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่เกินจะต้องเสียภาษีตามอัตราปกติ
• สำหรับเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน (คอนโดมิเนียม หรือสร้างบ้านอยู่บนที่ดินเช่า) จะได้รับการยกเว้นภาษี 10 ล้านบาทแรก ส่วนที่เกินจะต้องเสียภาษีที่ดินตามอัตราปกติ
• แต่สำหรับคนมีบ้านหลายหลัง ไม่ว่าจะมีชื่อหรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ที่ดินหรือบ้านหลังที่ 2 จะต้องเสียภาษีทั้งหมด ไม่ได้รับการยกเว้น

ข้อยกเว้น : หากเป็นทรัพย์สินที่ได้รับมรดกมาจะได้ลดภาษีอีก 50% 

2.1 ที่อยู่อาศัย หลังที่หนึ่ง : จะต้องเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้สำหรับอยู่อาศัย และต้องมีชื่อในทะเบียนบ้าน ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. ของปีภาษีนั้น จะมีอัตราการเสียภาษี ดังนี้

2.2 ที่อยู่อาศัย หลังที่หนึ่ง : เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว และต้องมีชื่อในทะเบียนบ้าน ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. ของปีภาษีนั้น จะมีอัตราการเสียภาษี ดังนี้

2.3 ที่อยู่อาศัย หลังที่สองขึ้นไป : เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้สำหรับอยู่อาศัย จะมีอัตราการเสียภาษี ดังนี้

3. ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม เพดานภาษีสูงสุด 1.20%

หมายถึง ที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรและการอยู่อาศัย เช่น โรงแรม ร้านค้า ร้านอาหาร ร้านกาแฟ ร้านสะดวกซื้อ โรงงาน หอพักรายวัน บ้านเช่ารายวัน โดยต้องเสียภาษีตามอัตราปกติ

ที่ดินใช้ประโยชน์อื่นๆ เช่น ที่ดินที่ใช้ในเชิงพาณิชย์ จะมีอัตราการเสียภาษี ดังนี้

4. ที่รกร้างว่างเปล่า เพดานสูงสุด 3%

ถ้ามีที่ดินเปล่าแต่ปล่อยทิ้งไว้เฉย ๆ ไม่ได้ใช้ทำประโยชน์ใดใด จะถูกจัดเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ซึ่งเป็นกลุ่มที่เสียภาษีแพงที่สุด และถ้าปล่อยรกร้างไว้นานติดต่อกัน 3 ปี เมื่อไปเสียภาษีในปีที่ 4 จะถูกเก็บเพิ่มอีก 0.3% และจะเพิ่มอัตราภาษีอีก 0.3% ในทุก ๆ 3 ปีที่ปล่อยที่ดินรกร้าง แต่โดยรวมทั้งหมดแล้วจะเก็บภาษีได้ไม่เกิน 3%

ที่ดินว่างเปล่า หรือที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ จะมีอัตราการเสียภาษี ดังนี้

กรณีที่มีบ้านหลายหลังจะทำอย่างไรดี ?

สามารถทำได้ขึ้นอยู่กับดุลพินิจของเจ้าของบ้านว่าเห็นควรทำตามข้อเสนอแบบใด

กรณีมีลูกหลานแล้วต้องการโอนให้ โดยโอนบ้านเป็นชื่อทายาท เพราะถ้าเราอยากมอบเป็นมรดกให้ลูกของเราอยู่แล้ว การโอนบ้านเป็นชื่อลูกนั้น จะได้รับสิทธิบ้านหลังแรก ซึ่งยกเว้นภาษี 50 ล้าน

กรณีไม่มีลูกหลานไม่รู้จะโอนให้ใคร ย้ายชื่อไปอยู่บ้านที่แพงที่สุด ซึ่งบ้านหลังแรกหรือบ้านที่เราอยู่จะยกเว้นภาษี 50 ล้าน เมื่อเราเลือกให้ชื่อที่เราอยู่ในบ้านหลังที่แพงที่สุดก็จะช่วยประหยัดภาษีได้

กรณีที่ดินใช้ประโยชน์หลายประเภท คิดภาษีอย่างไร ?

          บางพื้นที่มีที่ดินใช้ประโยชน์หลายอย่าง เช่น เป็นทั้งบ้านพักอาศัย เปิดร้านค้า ร้านอาหาร ประกอบการธุรกิจส่วนตัวหรือทำการเกษตรไปด้วย จะต้องแบ่งการเสียภาษีที่ดินตามประเภทต่าง ๆ โดยคำนวณภาษีตามการใช้งาน 

   เช่น มีบ้าน 2 ชั้น ซึ่งชั้นแรกเป็นร้านขายของ ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย ให้แยกกันคำนวณตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน คือ

•  ชั้นแรกที่เป็นร้านขายของ : คำนวณตามอัตราภาษีที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม
•  ชั้นบนเป็นที่อยู่อาศัย : คำนวณตามอัตราภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

ถ้ามีที่ดินเปล่ายังไม่ได้ทำอะไรเลย ควรทำอย่างไร ?

สื่บเนื่องจากรัฐสนับสนุนให้เพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินไม่อยากปล่อยที่ดินให้รกร้าง จึงเก็บภาษีที่ดินเปล่าแพงกว่าที่ดินประเภทอื่น ๆ ซึ่งหากไม่ดำเนินการทำอะไร และยังปล่อยรกร้างต่อเรื่อยๆ ก็จะโดนอัตราภาษีที่สูงขึ้นทุก ๆ ปี อีกด้วย ดังนั้นเราต้องสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินที่เรามีอยู่ให้เกิดประโยชน์ โดยมีแนวทางให้เลือกใช้ ดังนี้

แบ่งแปลงที่ดินให้เล็กลง กรณีมีพื้นที่แปลงใหญ่เพราะภาษีคิดเป็นแบบขั้นบันได ยิ่งที่ดินใหญ่ก็จะยิ่งเสียภาษีเยอะ เมื่อเราแบ่งแปลนที่ดินเป็นหลาย ๆ แปลงจะทำให้ราคาประเมินถูกลง ก็จะเสียภาษีน้อยลงตามลำดับ

สร้างบ้านในที่ดินที่มีอยู่ เมื่อมีที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งอาจจะเสียภาษี ต้องเลือกที่จะสร้างบ้านไว้ในที่ดินนั้น ก็จะช่วยทำให้เสียภาษีน้อยลงมาเพราะกลายเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้

เปลี่ยนที่ดินรกร้างเป็นที่ดินเกษตรกรรม การสร้างมูลค่าที่ดินแบบนี้ นอกจากจะทำให้เสียภาษีน้อยลงแล้ว ยังเป็นการสร้างรายได้อีกด้วย

มาดูว่า หากต้องปลูกพืชลดภาษีที่ดิน ต้องปลูกไร่ละกี่ต้น

ถึงปลูกพืชแล้ว แต่ต้องดำเนินการขึ้นทะเบียนยืนยันตัวตนว่าเป็น “เกษตรกร” ที่สำนักงานกลุ่มทะเบียนเกษตรกร กรมส่งเสริมการเกษตรด้วย ต่อจากนั้นต้องติดต่อให้สำนักงานเกษตรอำเภอที่ตั้งของพื้นที่ดินแปลงนั้นอยู่ เพื่อให้เจ้าหน้าที่ไปสำรวจและยืนยันหลักฐานก่อนขึ้นทะเบียนให้ “โดยไม่ใช่ขึ้นทะเบียนครั้งเดียวและจบ ใช้ได้ตลอด” แต่ต้องต่อทะเบียนหรือ “ปรับปรุงทะเบียนเกษตรกรทุกปี” เพราะโดยปกติแล้ว พื้นที่ทางการเกษตรจะมีการเปลี่ยนแปลงตลอด เช่น เปลี่ยนพืชผลที่ปลูกตามฤดูกาลบ้าง เปลี่ยนพื้นที่ไปทำอย่างอื่นบ้าง หรือเปลี่ยนจากปลูกพืชเป็นเลี้ยงสัตว์ เป็นต้น 

ด้วยที่ว่าสาเหตุหลัก ในการเปลี่ยนที่ดินรกร้างเป็นพื้นที่เพื่อเกษตรกรรมนั้นไม่ได้ง่าย ก็เพื่อไม่ให้เจ้าของที่ดินรกร้างทิ้งไว้ว่างเปล่าแล้วแอบอ้างเป็นเกษตรกรเพื่อรับประโยชน์ทางภาษีที่ดินนั่นเอง โดยไม่ได้ตั้งใจจะพัฒนาที่ดินนั้นอย่างจริงจัง เนื่องจากที่ดินรกร้างนั้นถูกเก็บภาษีในอัตราที่ค่อนข้างสูงกว่าภาษีที่ดินแบบอื่น ดังนั้นจึงเป็นการผลักดันให้ใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์ทางอ้อมจากภาครัฐ และเพื่อลดจำนวนพื้นที่รกร้างไม่ได้ทำประโยชน์หรือนายทุนที่มีที่ดินสำหรับปล่อยขายเพื่อประโยชน์ส่วนตัวนั่นเอง

ที่ดินรกร้างไม่ได้ทำประโยชน์ เราช่วยได้!!!

Credit https://www.papertree.in.th/